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【案例与分析】
[问答题] 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
上传用户:敏敏 上传时间:2016年10月31日
[问答题] 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）.封面（略）目录（略）致委托人函（略）××有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：表1 估价对象估价结果一览表注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。××房地产估价有限公司（盖章）法人代表：×××二O 0九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。（二）权益状况估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29㎡；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30㎡；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2009年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/㎡.十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估价报告应用的有效期（略）××房地产估价有限公司2009年5月22日附件（略）附件（略）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：式中 V--收益价格；Ai--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y--房地产的报酬率（折现率）。（1）确定房地产收益1）租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.表2 租约期内年有效毛收入一览表 （单位：元/㎡）注：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。2）租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（㎡·月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2％～5％，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（㎡·月），且按每年3％的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2％，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）。（2）确定年运营费用运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。（3）确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用则估价对象年净收益见表3.表3 估价对象年净收益计算一览表（单位：元/㎡）（4）确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7％（计算过程略）。（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：=16740.50（元/㎡）。2．市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数.（1）可比实例相关情况可比实例比较因素一览表见表4.（2）建立可比价格基础（略）（3）选取比较因素及因素条件说明根据《房地产估价规范》（GB./T 50291-1999）及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1）交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2）交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3）区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4）估价对象与可比实例比较因素情况见表5.表5 估价对象与可比实例比较因素情况根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.表6 估价对象与可比实例因素修正系数5）建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.表7 比较因素修正取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为:（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。3.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。 二OO九年五月二十二日
[问答题] 指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：（一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
[问答题] 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处1.房地产估价报告 项目名称：××市×××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告 估价委托人：××市房屋征收管理办公室 估价机构：××市房地产估价有限公司 估价人员：×××(注册号：×××) ×××(注册号：×××) 估价作业日期：2011年8月8日至8月18日 估价报告编号：××估字第××号 目录(略) 致委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 (一)估价委托人(略) (二)估价机构(略) (三)估价对象 1．实物状况 (1)土地状况 估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”(其他情况咯)。 (2)建筑物状况 估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。 2．权益状况 (1)土地使用权 根据委托人提供的资料，《国有土地使用权证》证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。 (2)房屋所有权 估价对象已办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2(其他情况略)。 (3)他项权利 估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。 (4)租赁情况 估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。 3．区位状况(略) (四)估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 (五)估价时点 2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。 (六)价值定义 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 (七)估价依据 (1)《中华人民共和国物权法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《中华人民共和国土地管理法》。 (4)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。 (5)《城市房屋征收管理条例》。 (6)《国有土地上房屋征收评估办法》。 (7)《房屋征收评估委托书》。 (8)《房屋征收评估委托合同》。 (9)委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。 (10)估价对象的《房屋租赁合同》。 (11)注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 (八)估价原则 (1)独立、客观、公正原则(说明略)。 (2)合法原则(说明略)。 (3)最高最佳利用原则(说明略)。 (4)替代原则(说明略)。 (5)估价时点原则(说明略)。 (九)估价方法 经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。 (十)估价结果 评估总价：4001.24万元 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略) (十一)估价人员 注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。 (十二)估价报告应用的有效期(略) (十三)估价作业日期 2011年8月8日至2011年8月18日 估价技术报告 (一)估价对象实物状况描述与分析(略) (二)估价对象权益状况描述与分析(略) (三)估价对象区位状况描述与分析(略) (四)市场背景描述与分析(略) (五)最高最佳利用分析(略) (六)估价方法适用性分析(略) (七)估价测算过程 1．市场法测算 市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。 (1)选取可比实例实例名称位置交易时间总层数/所在层建成年代交易价格/(元/m2)房屋用途房屋面积/m2A××天地1号楼1段21号营业房××区2011.44/一至三200315500商业2929.56B××东街××城3号楼03号营业房××区2011.417/一至三200717319商业3165.12C××东街××城2号楼20号营业房××区2011.619/一至三200717320商业2810.99 (2)比较因素说明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格/(元/m2)155001731917320交易日期2011.8.82011.42011.42011.8交易情况正常市场交易正常市场交易正常市场交易正常市场交易实物状况所处楼层4/一至四层，规划使用无限期4/一至三层，规划使用有一定限制17/一至三层，规划使用有一定限制19/一至三层，规划使用有一定限制建筑品质及内部格局钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营室内净高3.5m3.5m3.5m3.5m无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值装饰装修中档装修中档装修中档装修中档装修建筑面积/m230002929.563165.122810.99权益状况剩余土地使用年限26303434其他限制无无无无区位状况土地级别毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优基础设施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通条件便捷度高便捷度高便捷度高便捷度高公共服务配套公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全临街状况临×××东街临×××东街临×××东街临×××东街估价对象可比实例A可比实例B可比实例C位置××东街××号××天地1号楼1段21号营业房修正系数(%)××东街××城3号楼03号营业房修正系数(%)××东街××城2号楼20号营业房修正系数(%)一交易价格/(元/m2)155001731917320二交易日期2011.8.82011.462011.462011.63三交易情况正常正常0正常0正常0四实物状况911111234567楼层4/一至四4/一至三1017/一至三1019/一至三10建筑品质及内部格局相同相同0相同0相同0室内净高相同相同0相同0相同0无形价值无无0无0无0装饰装修中档装修简单装修-3简单装修-3简单装修-3面积/m230002929.5603165.1202810.990建成年代1999200322007420074五权益状况47712剩余土地使用年限26304347347其他限制无无0无0无0六区位状况00012345商业繁华度好好0好0好0基础设施完备度好好0好0好0交通条件好好0好0好0公共设施完备度完善完善0完善0完善0临街状况好好0好0好0七比准价格/(元/m2)16670.8115782.9017359.9416869.60 房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。 市场法评估单价：16670.81元/m2 市场法评估总价：16670.81×3000=50012430(元) 2．收益法测算 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为： V=A/Y[1-(1+Y)n 式中 V——收益法评估及价格； A——房地产净收益； Y——房地产报酬率； n——房地产收益年限。 (1)房屋收益、空置率和重置价格确定 根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略)。 (2)报酬率确定 报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。 (3)收益年限确定 根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。 (4)价格评估确定(详见下表)序号名称取值依据计算公式(或取值)计算结果(一)年收益(1)建筑面积/m2房屋权属证书30003000(2)重置成本/元依据审计报告测算确定1200×30003600000(3)月毛租金收入/(元/m2)租赁合同6565(4)空置率租赁合同00(5)有效毛收入/(元/月)(3)×(1)×[(1)-(4)]195000(6)年收益小计/元(5)×122340000(二)矩经营费用(1)年管理费用/元按年收益为基础计取2%46800(2)税金/元按年收益为基础计取a+b411840a房产税/元按年收益为基础计取12%280800b其他税费/元按年收益为基础计取5.6%131040(3)保险费/元按重置成本为基础计取0.2%7200(4)维修费/元按重置成本为基础计取2%72000(5)年经营费用/元(1)+(2)+(3)+(4)537840(三)年净收益/元(一)-(二)1802160(四)收益年限26(五)报酬率累加法确定6.5%(六)收益价格/元(三)/6.5%×[1-1/(1+6.5%)2622333038.05(七)收益法单价/(元/m2)7444.35 参数选取及具体计算过程略。 收益法评估单价：7444.35元/m2 收益法评估总价：22333038.05元 (八)估价结果确定 考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即 50012430—1000000=40012430(元) 因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略) ××房地产估价有限公司 二○一一年八月十八日 附件(略)
[问答题] 指出并改正下面估价报告片断中的错误1. 本次估价背景如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。 以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断： (六)估价方法适用性分析 1．根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。 由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素
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