土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××区××大厦项目用地地价评估
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
××房地产评估有限公司
四、估价目的
委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。
五、估价日期
二00三年六月二十四日至二00三年六月三十日
六、估价基准日
二00三年六月二十四日
七、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)，红线内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成；毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用三部分构成。
八、估价结果
北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为

毛地总价
毛地总价：12611.52万元
大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整
熟地总价
熟地总价：36231.04万元
大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整
详见土地估价结果一览表
九、土地估价师签字(略)
十、土地估价机构(略)
土地估价结果一览表(略)
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托估价方与土地使用者为同一单位。
委托估价方具体情况：(略)
二、估价对象
委估对象为××区××大厦项目所对应的国有土地使用权，土地面积13850m2，土地用途为综合及地下车库用地，土地使用者为北京××房地产开发有限公司。
三、估价对象概况
(一)土地登记状况
委估地块位于北京市××区××街××胡同，四至(略)；土地级别为二级。根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]，委估地块现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发建设。根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13 850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下三层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。
(二)土地权利状况
××区××大厦项目用地土地所有权属于中华人民共和国。根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字01411]，现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发，拟办理土地出让手续。该项目用地目前未发生抵押、租赁、担保等他项权利。

(三)建筑物和地上附着物状况
1．土地利用现状
委估地块内目前建筑物主体结构工程已建完地下三层，正进行地上一层的主体结构施工。
2．规划设计条件
依据《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]、《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]及《建设工程规划许可证》[2001-规建字0150]，该宗地具体规划条件如下。
(1)规划建设用地面积：13850m2。
(2)代征城市公共用地面积：代征道路用地面积4570m2。
(3)技术经济指标：总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2。设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。
(4)建筑高度：限高60m。
(5)建筑层数：地上16层(西侧12层)，地下3层。
(6)停车数量：地下机动车位560个。
(7)绿地率：30.1%。
四、影响地价的因素说明
(一)一般因素(略)
(二)区域因素(略)
(三)个别因素
该项目用地为综合及地下车库用地，地势平坦，地质条件良好。地块形状较规则。根据委托方提供的《审定设计方案通知书> [2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层建筑面
积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)及“场地平整”。
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
(一)有关政策法规和文件
1．《中华人民共和国土地管理法》
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001
5．北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准
6．《北京市基准地价表》[京政发(2003)32号]
(二)委托估价方提供的资料
1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]
2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]
3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194]
4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]
5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]
6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号]
7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》
8．有关评估的其他资料
二、土地估价
(一)估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则。
1．替代原则
地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
2．供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。
3．变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。
4．预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
5．报酬递增、递减原则
报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。
6．贡献原则
不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
(二)估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；二是估价对象为待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围；三是估价对象为综合及地下车库用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。具体估价步骤如下。
1．基准地价修正法
北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价(《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了更新调整，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
2．假设开发法
假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。其基本计算公式为：V=A-B-C
式中V—土地价格；
A—开发完成后的房地产总价值；
B—整个开发项目的开发成本；
C—发展商合理利润。
3．市场比较法
在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：
V=VB×A×B×D×E

式中V—待估宗地价格；
VB—比较实例价格；
A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
4．对上述三种方法求出的土地价格进行技术处理，最终求出委估地块综合用地的总地价和单位地价。
(三)估价结果
北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为
毛地总价
毛地总价：12611.52万元
大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整
熟地总价
熟地总价：36231.04万元
大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整
三、估价结果和估价报告的使用
1．估价的前提条件和假设条件
(1)估价对象作为综合及地下车库用地为最有效利用方式。
(2)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(3)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
(4)委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。
(5)评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”。
(6)委托方提供的资料属实。
(7)本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2003年6月24日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格。
2．估价结果和估价报告的使用
(1)估价人员依据中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》和《北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
(2)土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。
(3)本报告自审定结果确定之日起一年内有效。
(4)本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其他用途。
(5)本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归北京首佳房地产评估有限公司所有。
3．需要特殊说明的事项
委估对象于1997年9月30日与北京市房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》[京房地出让(合)字(97)第304号]，已缴纳部分地价款。
第四部分 附件
1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]
2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]
3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194]
4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]
5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]
6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号]
7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》
8．宗地区域位置图
9．土地估价机构企业法人营业执照
10．土地估价机构资质证书
二00三年六月三十日