A房屋租赁公司市场定位的失误

       A房屋租赁公司是某省会城市-家经营分散式白领公寓租赁的房地产经纪有限公司。公司成立于2015年，注册资金为1000 万元，在全市有6家门店，目前有职工100余人。公司房源主要是市区地段较好的毛坯房屋，公司收房后将房屋最大化地更改为多间30~40平方米的带独立卫生间和厨房的小型公寓，并提供完善的配套设施、品牌家具家电、专业维修保洁等诸多的软硬件服务。公司市场定位是为都市白领提供良好的居住环境。公司经营立足互联网O2O(Online To Offline)模式，通过公司的租赁平台，进行真实房源的展示，公开真实的底价，实现月付房租的缴纳，并以会员制、俱乐部的形式管理用户，通过丰富的线上线下活动为都市白领创造优质的租住生活，开创了这个城市租房市场的新模式。

       公司经过两年多的发展，目前拥有可租房屋量1200多套，房屋租金每套每月1100~1500 元，每套房的溢价收人达到租金收人的40%~50%。按照正常的运营机制，房源数量多，公司经济效益应该是不断增加的，但实际上公司房屋空置率却一直较高，出租的房屋在市场中的口碑，尤其是在公司目标客户_-白领群体中的口碑并不太好，导致经济效益不甚理想。公司高层管理人员通过市场调查，分析发现困扰公司经济效益低下的一连串的问题，而所有问题中，最核心的是公司的市场定位与预期消费群体出现了较大的偏离。通过调查，目前在已出租的房屋中，较高收入人群(人均月收人6000元及以上)占5%，中等收人人群(人均月收入3000~ 6000元)占10%，低收人群体(人均月收人2000~3000元)占65%，空置占20%。公司不得不面临一个现实难题一一我们的房屋应当租给谁？

       一方面，公司定位是为都市白领(中高收入人群)提供良好的居住环境，公司实现在线按月

收支、拎包人住(家具家电齐全，并提供代缴水、电、暖等费用的服务)等承诺，将互联网、社交等时尚元素融人运营中，房源选择、装修也都是按照白领一族的需求，使租赁关系更为简单。但是通过市场的验证，所谓的隔断式独立公寓住起来并不是那么舒服，采光、通风受到限制，房屋隔音差、上下水不畅等不利因素众多。都市白领租住后，经常因达不到他们的居住要求，而在短期内选择退租。而且，中高收入群体租房比例呈不断下滑的趋势，公司的线上线下活动，参与者寥寥无几。

       另一方面，租房人群低端化，本来公司的目标客户是都市白领，但最终实际租房者以低收人群体为主，例如人均月收入在2000元到3000元的进城务工人员，低收入人群占公司租户的65%。通过了解发现，虽然房租较同地段-般租赁房屋贵一些 ，但是房屋地处市区，交通方便，位置较好，可以节约交通费，两人或者三人合租便可以租金分摊。对于房屋面积小、采光通风等不利因素，由于人均支出成本相对不是很高(可以节省交通费用，租金也可以分摊)，低收入人群一般也可以接受。公司为了保证房屋出租率，确保一定的经营收益，虽然所租住房屋的客户群体低于预期，但公司也能接受。基于此，后期房屋管理、维修、服务成本升高了，安全问题也时有发生，这极大影响了公司的市场形象。

[问答题]